תכנית ערב א- סווחרה מגיעה לדיון בוועדה המחוזית

 

ב-3 בספטמבר 2014 המליצה הוועדה המקומית על אישורה של תכנית האב לערב א-סוואחרה (תכנית מספר 30006). התכנית נערכה ביזמת עיריית ירושלים ובהתאם לתכנית המתאר החדשה לירושלים אשר סימנה שטח של 1,500 דונם לפיתוח שכונת ג'בל אל-מוכאבר. התכנית כוללת:
שטחים למבני ציבור ובפרט להקמת 5 בתי ספרו-8 גני ילדים אשר יקלו על המחסור החריף בכיתות לימוד שממנו סובלת השכונה כמו מזרח ירושלים כולה;
413 דונם בייעוד מגורים ל-2,500 יח"ד;
386 דונם שטחים ירוקים: 129 דונם שטחים פתוחים, 239 דונם נחל קדרון, 18 דונם עיצוב נופי. 
בשנת 2009 הכריז ראש העיריה ניר ברקת על התכנית כעל תכנית דגל הכרחית לאור מצוקת הדיור החריפה במזרח ירושלים. למרות זאת, קידומה של התכנית הוקפא לשנים ארוכות בשל לחצים של גורמי ימין אשר מתנגדים לקידום כזה של בניה בשכונה פלסטינית של העיר.
 
עקב העיכוב הממושך בקידום התכנית עתרה קבוצה של תושבי ג'בל אל-מוכאבר לבית המשפט וזה פסק שעל ועדות התכנון לדון בתכנית. בעקבות כך התקיים הדיון בוועדה המקומית אשר המליצה לאשר את התכנית חרף לחצים רבים מימין.  חלק מחברי הוועדה סיפרו על פניות אשר הגיעו אליהם מלשכות של שרי ממשלה להתנגד לתכנית.
אם תאושר התכנית זו תהיה הפעם שרשויות התכנון מאשרות הרחבה משמעותית לתכניות הלא מספקות שקודמו מאז 1967. החלטת הוועדה המקומית וההתגברות על ההתנגדות החריפה לתכנית מצד גורמי ימין מהוות ללא ספק הישג של ראש העירייה.
יחד עם זאת חשוב לשים לב לשינויים בתכנית שהוועדה המקומית המליצה עליהם ושעלולים לפגוע בערכה ואולי אף לסכל את האפשרות לממש אותה.
 
קביעת מתחמים והצורך בתכנון מפורט
כידוע, מאחר ומדובר בתכנית המכונה "תכנית אב" היא אינה בעלת מעמד סטטוטורי וגם אם תאושר עדיין יהיה צורך בהכנה ואישור של תכניות מפורטות לפני שאפשר יהיה להוציא מכוחה היתרי בניה.
הוועדה המקומית הוסיפה להמלצתה לאשר את התכנית תנאי, ולפיו התכנון המפורט יעשה לפי 9 מתחמים מחייבים. מאחר שמדובר בקרקע בבעלות פרטית קידומו של תכנון מפורט במתחם כלשהו יחייב שיתוף פעולה והסכמות בין כל בעלי הקרקע שבמתחם. במתחם ששטחו 100 דונם מדובר על עשרות בעלי קרקע שהאינטרסים שלהם לא מתואמים ושלעתים קיימים ביניהם משקעים מסכסוכים ישנים.
לכן, קבלת ההמלצה בוועדה המחוזית תהפוך את התכנון המפורט לקשה ביותר. קבלת הדרישה למתחמים מחייבים תעמיד מכשול כמעט בלתי עביר בפני היכולת של בעלי הקרקע להגיע להסכמות עם השותפים שבעצם נכפו עליהם וקרוב לוודאי תסכל את האפשרות לקדם תכנון מפורט.
לעומת זאת ללא הדרישה לתכנון במתחמים מחייבים תהיה לבעלי הקרקע גמישות לבחור איך לחבור אלו לאלו לצורך התכנון המפורט וכך יגדלו מאוד סיכויי ההצלחה של המהלך.
עמותת המתכננים "במקום", כתבה דו"ח מקיף[1] שבו היא מסבירה את הקושי לתכנן במזרח ירושלים על פי מתחמים גדולים ומוכתבים מראש. העמותה גם מתארת סיפורי מקרה שבהם התארגנות עצמאית של בעלי קרקע שלהם כן ניתנה גמישות במתחמי התכנון אכן הצליחו.
 
צמצום השטחים המיועדים למגורים
כפי שנכתב לעיל, העירייה יזמה תכנית ל-2,500 יחידות דיור ובהתאם לכך קבעה את אחוזי בניה ב-413 הדונם המיועדים למגורים. אלא שהוועדה המחוזית להגדיל את אחוזי הבניה ל-160% כפי שמקובל בתכניות אחרות באזורים דומים בעיר. הגדלה זו תביא לפוטנציאל של 7,000 יחידות דיור.
עקב כך קיימת כעת כוונה להקטין את השטחים המיועדים למגורים בתכנית, על ידי הגדלת השטחים הירוקים וכך להפחית מחדש את פוטנציאל יחידות הדיור ל-2,500.
חשוב להדגיש שהרצון שלא להגדיל את כמות יחידות הדיור מקורו בלחצים פוליטיים מימין אשר התנגדו בחריפות לאישור התכנית במתכונתה המקורית לא כל שכן במתכונת שתאפשר 7,000 יחידות דיור. עיריית ירושלים והועדה המחוזית טוענות שוב ושוב ששיקוליהן הם מקצועיים בלבד ואינם מושפעים משיקולים דמוגרפיים. ככל שמדובר בשיקולים מקצועיים, הקטנת השטחים ביעוד מגורים אינה צריכה להתבצע שכן היא תגרום לפגיעה קשה באפשרות לפיתוח השכונה ובזכויות של בעלי הקרקע.
ראשית יש להבין שגם כיום התכנית מגדירה שטחים כשטחים ירוקים בהתאם לסטנדרטים המקובלים. הגדלת השטחים הירוקים לא מעבר לנדרש תגרום ל-
הקטנה משמעותית בפוטנציאל הבניה. כאמור, מדובר על 2,500 יחידות דיור במקום 7,000. זאת כאשר מצוקת הדיור במזרח ירושלים היא רבה ו- 2,500 יחידות דיור אינן מספיקות לצרכים האמתיים. תכנית המתאר החדשה של ירושלים אכן ייעדה את השטח המדובר למגורים מתוך הכרה במצוקת הדיור החריפה בירושלים ואין סיבה לצמצם כעת את היקף הפיתוח שתוכנן בתכנית ירושלים 2000.
מכיוון שמדובר בקרקע בבעלות פרטית, צמצום השטחים המיועדים למגורים ייצור מצב שבו חלק ניכר מבעלי הקרקע אינם יכולים לקבל היתרי בניה כי הקרקע שלהם תהיה ביעוד שטח ירוק.
משמעות הדבר היא יותר מאשר אפליה שרירותית בין בעלי קרקע שונים: בעלי הקרקע שלהם כן יתאפשר להוציא היתרי בניה יבנו בהתאם לצרכיהם האישיים בלי למצות את מלוא פוטנציאל הבניה שניתן להם. התוצאה תהיה שכמות יחידות הדיור אשר נבנית בפועל תהיה קטנה בהרבה מ 2,500 והכוונה להקל על מצוקת הדיור במזרח ירושלים לא תוגשם.יש לקחת בחשבון שמכיוון שמדובר בבעלי קרקע פרטיים אשר אינם אנשי עסקים השואפים למקסימום רווחים, קצב הוצאת היתרי הבניה לאחר אישור התכנית יהיה אטי מהמוכר במקרה של אדמות מדינה שהוצאו למכרז.
לכן הכוונה המקורית של עיריית ירושלים, לצמצם את אחוזי הבניה המותרים היא חלופה עדיפה בהרבה על פני צמצום השטחים שביעוד מגורים. חלופה זו תהיה שוויונית יותר ותאפשר ליותר בעלי קרקע לתת מענה לצרכי הדיור של ילדיהם; בעתיד, משימוצו אחוזי הבניה שהתכנית תאפשר יהיה קל יותר לקבל אחוזי בניה גבוהים יותר. זאת בניגוד לקושי של שינוי יעוד קרקע משטח ירוק לשטח למגורים.
 
סיכום
תכנית ערב א-סוואחרה אמורה להביא בשורה לתושבי מזרח ירושלים אשר מתמודדים עם מצוקת דיור מתמשכת. לכן חשוב לאשר את התכנית באופן שבו תיתן מענה מיטבי לבעיה שעימה היא מתמודדת:
 הדרישה למתחמים מחייבים לתכנון המפורט כמו גם ניצול מקסימלי של אחוזי בניה תוך צמצום השטחים ביעוד מגורים מתאימות אולי לקרקעות מדינה. אולם מאחר שמדובר בקרקע השייכת למספר גדול של בעלים פרטיים, השיקולים  המנחים בתכנית זו צריכים להיות אחרים.
 לכן ראוי כי הוועדה המחוזית תקבע כי:
תישמר הגמישות בתכנו המפורט שלא יהיה מוגבל למתחמים מחייבים
היקף השטחים למגורים ישמר כפי שהוא ולא יוקטןבאופן זה ישמר הישגו של ראש העירייה שקידם את התכנית למרות התנגדות פוליטית ויתאפשר  מימוש מיטבי של התכנית. הקלה על מצוקת הדיור במזרח ירושלים היא אינטרס חיוני של העיר וכלל תושביה.
 
 
 

[1] http://tinyurl.com/ojn6o3j